Par un arrêt en date du 13 juillet 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation refuse d’ordonner la démolition d’une construction faite en violation du cahier des charges dès lors qu’il n’en résulte aucun préjudice pour les colotis. Ce faisant, la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts.

En l’espèce, les demandeurs souhaitaient obtenir la démolition d’un immeuble de six logements avec piscine construit sur le lot voisin en violation du cahier des charges.

En l’occurrence, la Cour de cassation a considéré que l’ouvrage n’occasionnait pour les colotis aucune perte de vue mais un simple désagrément de voisinage, refusant ainsi prononcer la démolition de l’ouvrage – sanction jugée disproportionnée.

Pour la première fois la Haute juridiction a recours au critère de proportionnalité pour apprécier la sanction la plus appropriée.

Avec cet arrêt, la Cour de cassation rompt sensiblement avec la jurisprudence selon laquelle une action en démolition est recevable dès lors que la violation du cahier des charges est caractérisée et la démolition possible (Cass. 3^ème civ., 19 mai 1981, n° 79-16.605 ; Cass. 3^ème civ., 24 oct. 1990, n° 89-15.142) sans que le demandeur n’ait à justifier l’existence d’un préjudice (Cass. 3^ème civ., 19 mai 1981, n° 79-16.605 ; Cass. 3^ème civ., 21 juin 2000, n° 98-21.129).

Dans l’arrêt commenté, la troisième chambre civile fait une stricte application des dispositions de l’article 1221 du Code civil qui dispose que « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

Cass. 3^ème civ., 13 juillet 2022, n° 21-16.408